为了方便判断房贷的资金成本，我按照30年期、25年期、20年期、15年期和10年期，做了5套还本付息表。可以通过调整贷款金额，贷款利率和贴现率来快速计算出房贷资金成本，做到心中有数。
每套表分别按照等额本金和等额本息两种方法进行计算。
不仅可以对贷款年限、贷款方式的选择进行辅助决策，也可以判断是否有必要进行提前还款。
这五套计算表的下载链接，可在“做可研的人”公众号主页回复：“房贷计算”获取。
下面我将以30年期的房贷为例，讲解这套表的使用方法。
首先是填表。
打开30年等额本金法的表格，可以看到里面有3个标红的数字，分别是当期贷款、贷款年利率、贴现年利率。
在标红的当期贷款处，填写贷款总额，单位是万元。这里以100万元为例。
在贷款年利率处填写实际贷款利率，这里以5年期LPR利率4.3%为例进行计算。
贴现率是指普通人能够拿到的低风险长期存款或理财利率。这里按照10年期国债收益率2.9223%来进行计算。
这里也可以填写个人或家庭的实际理财年利率。
这三个数字填好之后，表格的计算也就相应完成了，下来进行读表。
表格中的所有数字的单位都是万元。
表格中没有标注颜色的地方，有6处，数据代表的含义同字面含义相同，我简单解释一下。
当期借款就是银行发放贷款的金额和时间，一般情况下，银行是在第一月初发放全部贷款，只用修改标红部分就可以了。如果是分期发放，可以在后面对应的月数填写当月贷款额度。
当期应计息就是对应月份的利息额，当期还本付息是对应月份需要还贷款的金额，下面的还本和付息是本金在还款金额中占了多少钱，利息占了多少钱。
期末借款余额就是当月末欠银行的本金金额。
下面主要讲讲四行标有颜色的内容。
期初借款余额比较简单，就等于上月末的期末借款余额。所以第一个月的期初借款余额就等于贷款金额。
净现值是用来和期初借款余额进行对比的数值，它代表在这个时候，给银行或理财中存多少钱，可以完全覆盖后面的还本付息。
净现值和期初借款余额的差值就是下面的资金成本，代表使用贷款需要承担的资金成本，也代表着在这个时候还掉所有本金比贷款节约的金额。
通过资金成本，我们就能很直观的感受到，在现阶段，选择贷款将比不选择贷款多支出多少钱。
眼尖的朋友可能发现了，当期还本付息的总额与贷款的差值是将近65万，也就是利息总额为65万，但资金成本在第一期仅有16万不到。
产生这个巨大差距的原因就是资金的时间价值。
举个例子，张三在A银行贷款100万的利率是4.3%，在B银行的存款500万利率也是4.3%。张三在B银行存的500万是定期，还有1年到期，因为不想取出定期存款，所以在A银行贷款100万使用，贷款期限1年。
1年时间到，张三给A银行还款的金额，刚好等于B银行存款500万中的100万，在这一年的本利和。
这个时候对张三来说，使用A银行的100万，就和自己口袋掏出100万用相同，没有资金成本。
如果张三在B银行的存款利率高于A银行的贷款利率，对张三来说，使用A银行贷款，不光不会产生成本，甚至还是赚钱的。
这就解释了为什么，贷款利息的合计大于资金成本。
这也就是为什么，有些人会选择贷款炒股，因为他们相信自己的年收益率大于银行贷款利率。
我们再来看表中第10行，资金成本占比，这是资金成本占贷款余额的比值，目的是更直观体现出贷款资金成本的大小。
等额本息的计算表填表方法和读表方法与等额本金相同，就不再多说了。
他们两个的区别就是，等额本金是每月还的本金数相同，所以总的利息费用会少一些，但前期还款金额较大。
等额本息是每年还款金额相同，前期还款金额小于等额本金，但总的利息费用高于等额本金。
这套表到这里还没有讲完，一套表中我制作了4张表，后面两张是考虑通货膨胀情况下的资金成本。
通货膨胀大家应该都很熟悉，最直观的体现就是钱不值钱了，10年前肉夹馍5元1个，现在12元一个，这就是通货膨胀的结果。
对贷款的影响在于，还款金额占家庭支出的大幅降低。
30年前，91年人均工资在200元左右，21年，按照国家统计局数据，城镇单位就业人员年平均工资为106837元，月工资在8000元以上。
按照这个增长速度进行保守估计，因为通货膨胀的原因，30年后人均月工资应该在8万元以上。房贷对现在来说可能是大半个月的工资，但对30年后来说，约等于一顿豪华四人餐。
引入了通胀率之后进行计算，我们发现，资金成本竟然变成了负的，也就是说，长期贷款实在赚钱，而不是赔钱。
这里的通胀率参考了近十年国内的通货膨胀率，如图所示。
平均下来在2%左右，保守估计按照1.5%进行计算。
以上就是这套表的使用方案和各数据含义，希望能对你产生一些帮助。
首发于公众号：做可研的人
每套表分别按照等额本金和等额本息两种方法进行计算。
不仅可以对贷款年限、贷款方式的选择进行辅助决策，也可以判断是否有必要进行提前还款。
这五套计算表的下载链接，可在“做可研的人”公众号主页回复：“房贷计算”获取。
下面我将以30年期的房贷为例，讲解这套表的使用方法。
首先是填表。
打开30年等额本金法的表格，可以看到里面有3个标红的数字，分别是当期贷款、贷款年利率、贴现年利率。
在标红的当期贷款处，填写贷款总额，单位是万元。这里以100万元为例。
在贷款年利率处填写实际贷款利率，这里以5年期LPR利率4.3%为例进行计算。
贴现率是指普通人能够拿到的低风险长期存款或理财利率。这里按照10年期国债收益率2.9223%来进行计算。
这里也可以填写个人或家庭的实际理财年利率。
这三个数字填好之后，表格的计算也就相应完成了，下来进行读表。
表格中的所有数字的单位都是万元。
表格中没有标注颜色的地方，有6处，数据代表的含义同字面含义相同，我简单解释一下。
当期借款就是银行发放贷款的金额和时间，一般情况下，银行是在第一月初发放全部贷款，只用修改标红部分就可以了。如果是分期发放，可以在后面对应的月数填写当月贷款额度。
当期应计息就是对应月份的利息额，当期还本付息是对应月份需要还贷款的金额，下面的还本和付息是本金在还款金额中占了多少钱，利息占了多少钱。
期末借款余额就是当月末欠银行的本金金额。
下面主要讲讲四行标有颜色的内容。
期初借款余额比较简单，就等于上月末的期末借款余额。所以第一个月的期初借款余额就等于贷款金额。
净现值是用来和期初借款余额进行对比的数值，它代表在这个时候，给银行或理财中存多少钱，可以完全覆盖后面的还本付息。
净现值和期初借款余额的差值就是下面的资金成本，代表使用贷款需要承担的资金成本，也代表着在这个时候还掉所有本金比贷款节约的金额。
通过资金成本，我们就能很直观的感受到，在现阶段，选择贷款将比不选择贷款多支出多少钱。
眼尖的朋友可能发现了，当期还本付息的总额与贷款的差值是将近65万，也就是利息总额为65万，但资金成本在第一期仅有16万不到。
产生这个巨大差距的原因就是资金的时间价值。
举个例子，张三在A银行贷款100万的利率是4.3%，在B银行的存款500万利率也是4.3%。张三在B银行存的500万是定期，还有1年到期，因为不想取出定期存款，所以在A银行贷款100万使用，贷款期限1年。
1年时间到，张三给A银行还款的金额，刚好等于B银行存款500万中的100万，在这一年的本利和。
这个时候对张三来说，使用A银行的100万，就和自己口袋掏出100万用相同，没有资金成本。
如果张三在B银行的存款利率高于A银行的贷款利率，对张三来说，使用A银行贷款，不光不会产生成本，甚至还是赚钱的。
这就解释了为什么，贷款利息的合计大于资金成本。
这也就是为什么，有些人会选择贷款炒股，因为他们相信自己的年收益率大于银行贷款利率。
我们再来看表中第10行，资金成本占比，这是资金成本占贷款余额的比值，目的是更直观体现出贷款资金成本的大小。
等额本息的计算表填表方法和读表方法与等额本金相同，就不再多说了。
他们两个的区别就是，等额本金是每月还的本金数相同，所以总的利息费用会少一些，但前期还款金额较大。
等额本息是每年还款金额相同，前期还款金额小于等额本金，但总的利息费用高于等额本金。
这套表到这里还没有讲完，一套表中我制作了4张表，后面两张是考虑通货膨胀情况下的资金成本。
通货膨胀大家应该都很熟悉，最直观的体现就是钱不值钱了，10年前肉夹馍5元1个，现在12元一个，这就是通货膨胀的结果。
对贷款的影响在于，还款金额占家庭支出的大幅降低。
30年前，91年人均工资在200元左右，21年，按照国家统计局数据，城镇单位就业人员年平均工资为106837元，月工资在8000元以上。
按照这个增长速度进行保守估计，因为通货膨胀的原因，30年后人均月工资应该在8万元以上。房贷对现在来说可能是大半个月的工资，但对30年后来说，约等于一顿豪华四人餐。
引入了通胀率之后进行计算，我们发现，资金成本竟然变成了负的，也就是说，长期贷款实在赚钱，而不是赔钱。
这里的通胀率参考了近十年国内的通货膨胀率，如图所示。
平均下来在2%左右，保守估计按照1.5%进行计算。
以上就是这套表的使用方案和各数据含义，希望能对你产生一些帮助。
首发于公众号：做可研的人
